Eltérően alakul a lakások és a családi házak iránti kereslet Balassagyarmaton

– A térségben hogyan oszlik meg az ingatlanpiac? 

– Lakóingatlanok tekintetében csak használtakról beszélhetünk, hiszen értékesítési célú új építésű ingatlanok 2011. óta nem épültek a városban. Ezeket is két csoportra oszthatjuk: lakások és családi házak. Az elmúlt évek folyamatos lakásár-emelkedése az utóbbi hónapokban lelassult, sőt már stagnálásról beszélhetünk. Bár a kínálati árak kis mértékben még emelkednek, a kereslet érezhetően kisebb, a vevők alkupozíciója nőtt. Az átlagos négyzetméterár 350 ezer forint körül mozog, a meghirdetett lakások közül jelenleg a legalacsonyabb 280 ezer, a legmagasabb 640 ezer forint négyzetméterenként. Míg a városban épületszerkezet, alapterület, komfortfokozat szerint 4-5 féle lakástípusról beszélhetünk, addig az eladó családi házak palettája színes és vételárban is változatos. A kínálati árak itt még emelkedő tendenciát mutatnak, lassan eltűnnek a 30 millió alatti árazású ingatlanok, viszont a 60 millió feletti lakóházak száma jelentősen nőtt. Családi házakat pont az eltérő paramétereik miatt nehéz négyzetméterárral jellemezni, de mind az átlagár, mind a legalacsonyabb és legmagasabb négyzetméterár is valamivel alatta marad a lakásokénak. A családi házak átlagára 330 ezer forint négyzetméterenként, a legalacsonyabb 195 ezer, a legmagasabb pedig 566 ezer forint. Az ingatlanbazar.hu kínálatában november közepén tucatnyi balassagyarmati lakás és családi ház található, ezek közül a legdrágább ingatlan 138 millió forint. Ez az egyedülálló épület magába foglal egy családi házat és egy vállalkozásra alkalmas területet, ami a jövőre nézve is biztos bevételt kínál. 

– Hogyan befolyásolják az ingatlanpiacot az energiaárak? 

– A lakásoknál jelentős részében valószínűleg nem lesz nagy mértékű változás a rezsiköltségekben. Közös képviselőktől kapott információk szerint a társasházak többsége belefér a rezsicsökkentett átlagfogyasztásba. A legtöbb társasházban végeztek az elmúlt években valamilyen energiahatékonyságot fokozó beruházást – leginkább hőszigetelt lépcsőházi nyílászárók beépítésével –, de szélső határolófalakat és teljes homlokzatot is hőszigeteltek. Érzékelhető változást a növekvő energiaárak miatt most nem tapasztalok, de a családi házaknál már évek óta megfigyelhető, hogy az 1970–80-as években épült, nagy alapterületű, kétszintes, energetikai szempontból korszerűtlen lakóházak nehezen értékesíthetők, a vásárlók előnyben részesítik a kisebb, 100–120 négyzetméter alapterületű, földszintes, Kádár-kocka jellegű épületeket, melyek kisebb beruházással korszerűsíthetők és gazdaságosan fűthetők. Az elmúlt hónapok energiaár-változásai miatt megfigyelhető, hogy a vevők előnyben részesítik azokat az ingatlanokat, ahol többféle fűtési lehetőség van, a gázfűtés mellett üzemképes a régi szilárd tüzelésű kazán, vagy alternatív fűtési lehetőségként cserépkályhák, esetleg kandalló is megtalálható a lakótérben. 

– Melyek a leggyakrabban keresett ingatlantípusok? 

– Nem tudom azt mondani, hogy egyik, vagy másik lakóingatlan-típust jobban keresik. Részben az anyagi lehetőségek korlátozzák a vevők lehetőségeit. Vannak, akik egy adott városrészhez, helyhez ragaszkodnak, de például a lakások tekintetében már az alapterület és a szobaszám is behatárolhatja az ingatlan típusát. Azonban minden ingatlantípusnál megállapítható, hogy míg korábban jellemzően a rosszabb állapotú ingatlant részesítették előnyben, amit aztán saját ízlésük, igényük szerint átalakítottak, felújítottak, most a jó állapotú ingatlanok élveznek előnyt. Ennek oka, hogy az építőanyagok árának és a szakipari munkák díjának emelkedésével a felújítási költségek jelentősen megnőttek, és időben is nehéz megfelelő kivitelezőt találni. 

– Energetikai szempontok szerint milyen vásárlói kérések merülnek fel? 

– Kimondottan energetikai szempontok szerinti keresés nincs, de erre a meglévő kínálat nem is alkalmas. Az ingatlanok közötti rangsor felállításánál és a vásárlásnál a döntés meghozatalában azonban szempont lehet az épület homlokzati hőszigetelésének, a korszerű nyílászárónak, a gazdaságosan üzemeltethető fűtési rendszernek és a megújuló energiaforrásoknak a megléte. Jellemző viszont, hogy a megvásárlás után az új tulajdonosok fontosnak tartják a felújítások ezen szempontok szerinti elvégzését. 

– A vevők kihasználják az állami támogatásokat? 

– Igen, a támogatások kedveltek a vásárlók körében. A piaci kamatok emelkedésével az ingatlanvásárláshoz, -építéshez kötött, vissza nem térítendő Családi Otthonteremtési Kedvezmény és a kapcsolódó 3%-os, kamattámogatott hitel kedvező lehetőséget nyújt mind a gyermekes családoknak, mind a gyermeket vállaló fiatal pároknak a lakásproblémájuk megoldásában. Sok fiatal pár igénybe veszi a babaváró hitelt is, hiszen ez egy – egyébként szabadon felhasználható – kamatmenteshitel-lehetőség. Van még egy támogatás, ami ingatlan­felújításához vehető igénybe, itt a feltételek teljesülése esetén a felújítási költségekből 3 millió forint visszaigényelhető. Ez a támogatás meglévő ingatlanra és újonnan megvásárolt ingatlanra is igénybe vehető. A támogatások – akár többéves – tb-jogviszonyhoz és jövedelemhez kötöttek. 

– A vevők milyen gyakran vesznek fel hitelt az ingatlan­vásárláshoz? 

– A kamattámogatott, végig fix törlesztésű hitelek továbbra is népszerűek, de a jelentősen megemelkedett kamatozású piaci hitelekkel már óvatosabbak az ügyfelek. Korábban a vevők befektetési célból, bérbeadásra vásárolt ingatlanra is bevállalták az alacsony kamatozású piaci hitelt, hiszen a bérleti díj bőven fedezte a havi törlesztőrészletet. A jelenlegi bizonytalan gazdasági helyzetben azonban csak akkor és csak annyi hitelt vesznek fel, amennyit nagyon muszáj. Jellemzően a befektetési céllal, és a nem első ingatlanukat vásárlók hitel nélkül vagy minimális hitellel oldják meg ügyleteiket, az első lakást vásárlók pedig próbálják kihasználni a támogatási lehetőségeket. 

– Milyen a város vonzáskörzetének ingatlankínálata? 

– A környező települések közül Szügy ingatlanpiaci helyzete hosszú idő óta kedvező, amit a magas ingatlanárak is alátámasztanak. A falusi csok megjelenésével azonban nemcsak a korábban is kedvelt Patvarcon, Őrhalomban és Érsekvadkerten, de a távolabbi, kedvezőtlenebb közlekedési útvonalon lévő, a lakosság összetétele miatt kevésbé kelendő ingatlanokkal rendelkező települések ingatlanforgalma is megsokszorozódott. A környező településekre a kedvező árak miatt nemcsak Balassagyarmatról költöztek ki, de Pest környékéről is sokan választották a szép fekvésű nógrádi falvakat. Árfekvésben nemcsak az egyes települések között vannak eltérések, de az ingatlanok elhelyezkedése, alapterülete és műszaki állapota egy településen belül is jelentős különbséget jelenthet. A néhány millióért kínált lakóházak igen gyenge állapotúak, sok esetben statikai problémákkal, míg az 50 millió feletti falusi házak sem ritkák, ezek között azonban sok az erősen túlárazott is. A Balassagyarmathoz tartozó Nyírjes üdülőtelep ingatlanforgalma hosszú idő után újra fellendülőben van. A városban lévő családi házak alacsony árfekvése, a lakásvásárláshoz felhasználható támogatások és a kedvező kamatozású hitelek miatt az elmúlt évtizedben Nyírjes ingatlanai háttérbe szorultak. Valóban csak a hobbitelkek és a hétvégi házak szerelmesei keresgéltek az eladó ingatlanok között, amihez kedvező áron hozzá is juthattak. A családi házas ingatlanok árának nagy mértékű emelkedése és a kedvezőtlenebb hitelfeltételek miatt azonban sokan újra a Nyírjest választják lakóhelyüknek. Ebben az évben már jelentős kereslet- és árnövekedést figyelhetünk meg az üdülőtelepen. A tavalyi árakhoz képest közel kétszeres árakon kínálják a téliesített, egész éves lakhatásra is alkalmas hétvégi házakat. Állandó lakhatásra leginkább az üdülőtelep főút melletti központi része a közkedvelt, ezen a területen már a gázközmű bevezetése is folyamatban van, de a tó túloldalán lévő területeken is találhatók lakóházként használt ingatlanok. Most a hobbitelkek is keresettek. 

– Milyen tendenciát mutat a telkek iránti kereslet? 

– Lakóingatlan építésére alkalmas beépítetlen területekre igen kicsi a kereslet. Jelenleg is vannak építési telkek, amiket évek óta kínálnak eladásra. Ennek részben oka az építési költségek növekedése, részben a kivitelezés nehézségei, részben pedig még mindig olcsóbb és gyorsabb vásárolni, mint építeni. A hobbitelkek iránt viszont úgy tűnik, nő a kereslet. Ezek vételára akár még egymillió forint alatt is realizálódhat, és befektetésként is megállhatja a helyét.